Die Projektentwicklung (im engeren Sinn) beschreibt die Prozesse von der ersten Anregung, über die Bedarfsplanung, Standortauswahl, Bestandsaufnahme, Machbarkeitsstudie bis zur konkreten Formulierung der Planungsaufgabe. Es wird in Zusammenarbeit mit dem Auftraggeber der bauliche Bedarf soweit formuliert, dass damit die Qualitäten und Quantitäten, der Kosten- und Terminrahmen und die Bedarfsplanung (Raum- und Funktionsprogramm) für qualifizierte Wettbewerbe/Planervergaben gestartet werden können. Dies ist erforderlich um die Stabilität der Lösungen zu erhöhen und weniger Änderungen auszulösen.

(LM.VM 2014)

Der Planungsprozess beginnt mit der Grundlagenanalyse bei dem in Zusammenarbeit mit dem Auftraggeber die Aufgabenstellung und die Vorgaben der Bedarfsplanung geklärt werden.

Bei der Vorentwurfsplanung werden verschiedene Varianten unter Berücksichtigung der vorgegeben Anforderungen erarbeitet, planlich Dargestellt und bewertet. In dieser Phase werden die Leistungen der beteiligten Fachplaner abgestimmt und Vorverhandlungen über die Genehmigungsfähigkeit geführt und es wird eine erste Kostenschätzung erstellt (ÖN B 1801-1; 1. Ebene).

Unter Berücksichtigung der rechtlichen Vorgaben und der Beiträge der Fachplaner wird bei der Entwurfsplanung der Vorentwurf weiterentwickelt und konkretisiert. Es werden Grundrisse, Schnitte, Ansichten und Details erarbeitet und es wird eine Kostenberechnung nah ÖN B 1801-1 (2. Ebene) erstellt.

Bei der Einreichplanung werden auf Grundlage der Verhandlungen mit den Behörden und der Beiträge der Fachplaner die Planunterlagen ergänzt und angepasst. Es werden die Vorlagen, Nachweise und Zustimmungen für die öffentlich-rechtliche Genehmigung zusammengestellt und eingereicht.

Bei der Ausführungsplanung werden alle für die Bauausführung notwendigen Einzelangaben zeichnerisch, rechnerisch und textlich erarbeitet und Ausführungs-, Detail- und Konstruktionszeichnungen erstellt.

Auf Grundalge der Ausführungspläne können für die Ausschreibung notwendigen Leistungsverzeichnisse, Leistungsbeschreibungen, den Vergabeterminplan und die Vertragstermine erarbeitet werden. Angebote werden eingeholt, geprüft und Bietergespräche geführt und folge dessen Vergabevorschläge ausgearbeitet.

Bei der Begleitung der Bauausführung liegt das Hauptaugenmerk bei der Qualitätssicherung hinsichtlich des Entwurfs, der Gestaltung, der technischen und funktionellen Lösungen von Beginn der Planung bis zur Schlussabnahme.

Die örtliche Bauaufsicht fungiert als Interessensvertretung des Auftraggebers und ist für die Überwachung der Ausführung des Objektes auf ihre Funktionsfähigkeit und Übereinstimmung der rechtlichen und vertraglichen Vorgaben verantwortlich. Der/die Bauleiter/in koordiniert sämtliche Gewerke und Professionisten und überwacht den Kosten- und Terminplan und dokumentiert den Bauablauf.  

(LM.VM 2014)

Für Neubauten und größere Renovierungen gilt aufgrund baurechtlicher Vorgaben eine Energieausweispflicht. Bei Verkauf und Vermietung ist aufgrund des Energieausweis-Vorlage-Gesetzes ebenfalls ein Energieausweis erforderlich. Der Energieausweis enthält dabei Vergleichskennzahlen zur Bewertung des Energieverbrauchs von Gebäuden und Wohnungen.

Idealerweise kommt bei Neubauten oder Sanierungen der Energieausweis bereits in der Planungsphase als zentrales Instrument zur Optimierung der künftigen Gebäudequalität zum Einsatz. So können die erforderlichen Dämmstärken berechnet und die Gebäudehülle und das Haustechniksystem aufeinander abgestimmt werden. Zudem wird der Energieausweis im Rahmen der Wohnbauförderung zur Bemessung der gebäudebezogenen Förderungswürdigkeit sowie zur Ermittlung der Förderhöhe herangezogen.

Indem hochbautechnische Sachverständige bewilligungs- und anzeigepflichtige Bauvorhaben im Rahmen von Bauverfahren bewerten, erbringen sie eine wichtige baurechtliche Dienstleistung für Gemeinden (Bürgermeister/Bürgermeisterinnen, Bauabteilungen) und für private Bauherren/Bauherrinnen.

Bei der Parifizierung wird das Verhältnis der Eigentumsanteile der einzelnen Miteigentümer/Miteigentümerinnen (z.B. eines Wohnhauses) untereinander bestimmt und dadurch ein Berechnungsschlüssel festgelegt (z.B. zur Ermittlung der Betriebskosten der einzelnen Miteigentümer/Miteigentümerinnen).

Jede Gemeinde verfügt mit dem örtliche Raumordnungskonzept (ÖRK) über eine strategische Richtlinie für die räumliche Entwicklung ihres Gemeindegebietes, in der Regel ausgelegt auf einen Planungszeitraum von 10 Jahren.

Der Flächenwidmungsplan legt den Nutzungszweck aller Flächen (Parzellen) im jeweiligen Gemeindegebiet fest wie z.B. Freiland, Bauland, Verkehrsflächen, Sonderflächen oder Sondergebiete.

Der Bebauungsplan basiert auf dem Flächenwidmungsplan und legt fest wie Grundstücke bebaut werden dürfen, insbesondere die zulässige Bauweise, Bauhöhe, Baulinien und den Verlauf der Verkehrsflächen.

Als Orts- und Raumplanungsbüro stehen wir den Gemeinden in allen sonstigen raumplanerischen Belangen, welche nicht spezifiziert werden können, beratend und unterstützend zur Seite.